HIR DÜSSELDORF:Die bayerische Landeshauptstadt München nimmt sowohl national als auch international eine herausragende Rolle in Politik, Wirtschaft, Kultur und Sport ein. Sie ist zugleich die drittgrößte Stadt Deutschlands und gehört mit dem FC Bayern nicht nur im Fußball zur „Champions League“, sondern zählt mit ihrem gesamten Ballungsraum zu den wirtschaftlich dynamischsten Regionen Europas, wie es im Report „Insight München“ von Comfort in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management heißt. Auch der Einzelhandel ist spitze.
Nahezu alle Rahmenbedingungen von München sind „exzellent“. Da sind sich Björn Gottschling, geschäftsführender Gesellschafter der ComfortBerlin GmbH und Olaf Petersen, Leiter des CIMA-Bereichs Immobilien, einig: Die Einwohnerzahl wächst kontinuierlich und steuert bis 2030 auf rund 1,8 Mio. Menschen zu. Global agierende DAX-Konzerne wie Allianz, BMW, Münchner Rück und Siemens prägen den Standort ebenso wie eine erstklassige Infrastruktur. Ergänzt wird dieses Profil durch ein hohes Maß an öffentlicher Sicherheit sowie eine überdurchschnittliche Lebens-, Umwelt- und Freizeitqualität.
Hinzu kommt die überdurchschnittliche Kaufkraft der Münchner Bevölkerung: Mit einem Indexwert, den MB Research mit rund 126 beziffert, liegt sie weit über dem Bundesdurchschnitt von 100. Nach der Pandemie ist es der Stadt auch gelungen, ihre Position als Publikumsmagnet zurückzugewinnen. Mit nahezu 20 Mio. Übernachtungen 2024 – darunter auch viele internationale Gäste – wurde laut Comfort Insight ein historischer Rekord erreicht.
Viele Touristen sind eine gute Basis für den Münchener Einzelhandel, der bundes- und europaweit eine Spitzenposition einnimmt, wobei der Fokus – anders als in Berlin oder Hamburg – primär auf der Innenstadt mit ihren gut 410 000 qm Verkaufsfläche liegt. Sie ist laut Report die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands mit einer „herausragenden Leistungsstärke“. Daneben spielt nur noch Schwabing mit der Leopoldstraße und ihren Seitenstraßen eine Rolle als Einzelhandelslage.
Insgesamt werden in der Münchner City laut Report jährlich etwa 2,91 Mrd. Euro umgesetzt. Dabei sorgen die kompakte Struktur der Innenstadt und die klar definierten Handelslagen für hohe Besucherfreundlichkeit und damit für wirtschaftlichen Erfolg. Das sei auch das Ergebnis der langfristig geplanten Stadtentwicklung in München. Hinzu kommen eine exzellente Verkehrsanbindung sowie ein wohlhabendes und weitreichendes Einzugsgebiet mit etwa 1,7 Mio. Einwohnern. Mit einer Verkaufsfläche von etwa 1,2 qm pro Kopf liegt München aber unter dem Bundesdurchschnitt von 1,45 qm pro Person. Gemessen an anderen Metropolen sind die 1,9 Mio. qm Verkaufsflächen in der Stadt denn auch relativ knapp. Das erklärt andererseits die stabil hohen Mieten.
München hat ein wohlhabendes Einzugsgebiet
Mit Blick auf den Investmentmarkt für Retail Assets, der seit der Zinswende bundesweit von sinkenden Transaktionsvolumina, veränderten Finanzierungsbedingungen und sinkenden Kaufpreisfaktoren geprägt wird, rangieren die Münchener Kaufpreise laut Report im bundesweiten Vergleich aber immer noch an der „absoluten Spitze“ – auch wenn das Preisniveau laut Gottschling übergreifend auch hier spürbar niedriger liegt. Besonders 2024 profitierte der Transaktionsmarkt der Stadt von Insolvenzen wie etwa der Centrum Gruppe, die zum Verkauf des Geschäftshauses Maximilianstraße 12–14 führte und vom Verkauf des Quartiers Fünf Höfe oder der Pasing Arcaden durch Unibail Rodamco Westfield an die Ikea-Shopping-Center-Tochter Ingka Centers. Zu den großen Transaktionen gehört zudem das Geschäftshaus Kaufingerstraße 7, das ein Family Office von einer Erbengemeinschaft erworben hat. Außerdem fiel der Verkauf der Neuhauser Straße 47 an einen Münchener Projektentwickler ins Jahr 2024.
Im Jahr 2025 war das Geschäft dagegen zunächst etwas kleinteiliger. Zu den jüngsten Deals gehören der Verkauf des Sporthauses Schuster in der Rosenstraße 3-5 und des Geschäftshauses Rosenstraße 8 sowie des Hirmer Stammhauses in der Kaufinger Straße 28, die jeweils an einen lokalen Privatinvestor verkauft wurden. Im vierten Quartal kam allerdings noch der Verkauf des Flaggschiff-Warenhauses Oberpollinger an den Unternehmer Erich Schwaiger hinzu. Mit 380 Mio. Euro war das gleichzeitig die größte Transaktion des Vorjahres. „Unter dem Strich zeigt sich damit die Attraktivität des Münchener Investmentmarktes durch überdurchschnittlich viele und große Transaktionen“, lautet Gottschlings Bilanz.
Münchener Kaufpreisfaktoren immer noch an der Spitze
Mit Blick auf das Kaufpreisniveau liegt die Luxuslage Maximilianstraße / Perusastraße knapp vor der Top-Einkaufsmeile Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz. Laut Report werden hier für „herausragende Objekte mit nachhaltigem Mietniveau“ immer noch Kaufpreisfaktoren von oberhalb des 30-fachen der Jahresmiete verlangt. Aber auch Residenzstraße / Dienerstraße, Theatinerstraße / Weinstraße / Maffeistraße / Rosenstraße oder die Sendlinger Straße sowie gute Stadtteillagen wie Leopoldstraße / Hohenzollernstraße sind aus Sicht der Investoren weiterhin interessant.
Positiver als der Investmentmarkt präsentiert sich inzwischen wieder der Vermietungsmarkt für Retail Assets, der laut Jan Wetzel, Prokurist der Comfort Berlin GmbH etwa seit Mitte 2021 wieder deutlich Fahrt aufgenommen hat. Grundlage ist das wieder gewachsene Vertrauen der Mieter in die Stabilität des Marktes und in die eigenen Möglichkeiten. Hinzu kommt, dass die Vermieter die neue Realität akzeptieren, wonach sich Mieten und Markt-Usancen nicht mehr auf das Vorkrisenniveau zurückentwickeln werden. Das hat den Markt belebt und die Mietniveaus stabilisiert – auch in der Bayernmetropole München.
Dabei sind der Marienplatz, die Neuhauser Straße und die Kaufinger Straße die bundesweit meistbesuchten Einkaufslagen. Laut Hystreet.com wurden hier samstags in der „besten Stunde“ durchschnittlich rund 13 000 Passanten ermittelt. Die Top-Mieten bewegen sich für kleinere gut geschnittene Flächen in der Spitze zwischen 340 - 420 Euro je qm. Damit stehen die Münchener Einkaufslagen regelmäßig ganz oben auf der Rangliste. Seit der Corona-Krise hat der Luxus-Bereich an der Maximilianstraße und der Perusastraße laut Report die Lagen abgelöst. „Bekannt als der ‚Place to be‘ für die Flagship-Stores der internationalen und renommierten Luxuslabels werden hier mit 350 bis 430 Euro pro qm die aktuell höchsten Einzelhandelsmieten Deutschlands erzielt“, heißt es im Report“.
Zu den weiteren gefragten Premium-Lagen gehören die Theatiner-, Wein-, Maffei- und Rosenstraße. Zu den bürgerlichen Einkaufslagen mit hohem Anspruch die Residenz- und Dienerstraße, die Sendlinger Straße, die sich in den vergangenen Jahren ausgesprochen positiv entwickelt hat, die Verlängerung des Marienplatzes Tal sowie die Brienner Straße mit ihrem Quartier.
