Statt der erhofften Verbesserung im Jahresverlauf hat sich die Stimmung in der europäischen Immobilienwirtschaft – gemessen im Commercial Property Sentiment Index (CPSI) – im dritten Quartal wieder eingetrübt. In Deutschland führen wirtschaftliche Hemmnisse und Verunsicherungen im Gesamtmarkt vor allem zu einer abwartenden Haltung – statt zu Aufbruch.
Dabei waren sich Susanne Eickermann-Riepe (FRICS), Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB) und Jens Böhnlein (MRICS), Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland, bei Vorstellung des Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das dritte Quartal in ihrer Einschätzung einig, dass diese abwartende Haltung nicht unbedingt die richtige Strategie zur Überwindung der aktuellen Schwäche auf dem deutschen Immobilienmarkt ist. Statt dieses „Abwarten statt Aufbruch“ würde sich Böhnlein von den Immobilienakteuren eine aktivere Haltung wünschen, um in diesem schwierigen Umfeld günstige Anlagemöglichkeiten zu identifizieren und mehr zu investieren.
Eickermann-Riepe sieht die Gefahr, dass dieses Abwarten, das auch für die Bewerter zum Problem wird, in unerwartete Schocks münden könnte. Aus ihrer Sicht könnte dieser erneute Abwärtstrend im dritten Quartal auch darauf hindeuten, dass die Immobilienwirtschaft mit 2026 ein weiteres schwaches Jahr vor sich hat und die Überwindung der Krise weiter auf sich warten lässt. In diesem Umfeld gibt es nach Böhnleins Beobachtung bei Pensionsfonds und Versorgungskassen, die in nicht ideale Immobilienobjekte investiert haben, noch viel Abwertungspotenzial, das die Branche nun offenbar schrittweise abarbeiten will.
Ablesen lässt sich die erneute Verschlechterung der Stimmung am Commercial Property Sentiment Index (CPSI) für Europa, der im dritten Quartal – gegenüber dem Vorquartal – von -4 auf -7 zurückgegangen ist. Dabei sank sowohl die Stimmung der Investoren, gemessen im Investment Sentiment Index (ISI), von -2 auf -6 als auch die Mieterstimmung, gemessen im Occupier Sentiment Index (OSI) von -6 auf -9. Weltweit verbesserte sich die Stimmung gemäß CPSI dagegen leicht von -6 auf -4 – auch wenn das alles andere als ein Durchbuch ist.
Der Blick auf die einzelnen europäischen Länder zeigt, dass vor allem Frankreich mit seinen instabilen politischen Verhältnissen und das mehr oder weniger stagnierende Deutschland die Stimmung spürbar nach unten ziehen. So ging der CPSI in Frankreich von -31 auf -40 zurück, nachdem sich sowohl bei den Mietern als auch bei den Investoren die Stimmung spürbar auf einen Indexwert von -39 bzw. auf -41 verschlechtert hat. In Deutschland sank der CPSI von -12 auf -19, wobei die Mieterstimmung auf -20 und die Investorenstimmung auf -17 sank. In Großbritannien blieb die Immobilienstimmung im Quartalsvergleich zwar unverändert, mit -11 allerdings auch tief im negativen Bereich. Im Kontrast dazu bestätigt sich auch im dritten Quartal 2025 beim Blick auf Spanien wieder das Süd-Nord-Gefälle in Europa. Der CPSI verbesserte sich in Spanien erneut von +27 auf +30, vor allem weil sich die Stimmung der Investoren (ISI) weiter aufhellte: von +22 auf +30, während die Mieterstimmung (OSI) leicht von +32 auf +29 sank. Auch Griechenland gehörte mit einer Verbesserung des Occupier Sentiment Index von +11 auf +15 und des Investment Sentiment Index von +9 auf +15 zu den Ländern mit Aufwärtstrend. In Portugal stieg der CPSI auf +21 und in Irland auf +8. Die Beispiele zeigen, dass es auch in Europa Länder mit einem freundlichen makroökonomischen Umfeld gibt.
Deutliches Süd-Nord-Gefälle in Europa
In Deutschland spiegelte sich die schlechte Stimmung unter den Mietern und dem Investoren auch in den Kapitalwerterwartungen für die nächsten zwölf Monate wider, die sich über alle Asset-Klassen hinweg von -2% auf -18% verschlechterten. Selbst die Kapitalwerterwartungen für Industrieimmobilien, die sich zuletzt mit +14% im positiven Bereich etabliert hatten, gingen auf -6% zurück. Am tiefsten in den negativen Bereich sanken unter den Asset-Klassen Handelsimmobilien von -14% auf -33%. Ob dabei allerdings die Krisenresilienz von Fachmarktimmobilien hinreichend berücksichtigt wurde, ist unklar. Denn zwischen den Sub-Asset-Klassen im Handelsimmobilien-Segment gibt es in puncto Marktentwicklung erhebliche Unterschiede.
Auch bei der Einschätzung der Befragten über die Entwicklung der Mieten in den nächsten zwölf Monaten hat sich die Stimmung hierzulande wieder deutlich eingetrübt. So gingen die Mietererwartungen über alle Anlage-Klassen von +2% auf -14% zurück. Dabei verlassen laut RICS-Report Industrieimmobilien zum ersten Mal seit der ersten Erhebung im Jahr 2013 den positiven Bereich. Bei Einzelhandelsimmobilien gingen die Mietererwartungen von -13% auf -34% zurück.
Mit Blick auf diese Stimmungsverschlechterung zeigte sich Jens Böhnlein (Foto) besorgt, dass der Immobilienmarkt offenbar weiter in der Flaute verharrt. Das sehen die im Rahmen der RICS-Studie befragten Immobilienfachleute offenbar ähnlich. Denn der Anteil der Befragten, der den Markt im zweiten Quartal noch in einer frühen Aufschwungphase gesehen hatte, ist von 40% auf 29% gesunken.
Stattdessen glaubt mehr als die Hälfte (52%), dass der Immobilienmarkt den Tiefpunkt im Zyklus erreicht hat, nach 48% im zweiten Quartal. Im besten Fall handelt es sich laut Böhnlein bei der aktuellen Eintrübung um eine negative Zwischenphase. Allerdings sieht er auch, dass die Unsicherheiten über die weitere Zinsentwicklung und mögliche Bewertungsanpassungen die Entscheidungen bremsen – auch wenn die gesunkenen Preise attraktive Einstiegs-möglichkeiten bieten würden: „Das Umfeld bleibt weiterhin schwierig, trotz vereinzelt positiver Einzelbeispiele.“
Diese Verunsicherung wird durch die Entwicklung bei den Kreditkonditionen nicht unbedingt abgebaut. Denn die deutschen Teilnehmer der RICS-Befragung registrieren seit dem zweiten Quartal 2020 eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen. Drehte der Wert des Indikators im ersten Quartal 2024 noch in den positiven Bereich, sackte er im ersten Quartal 2025 mit -11% wieder in den negativen Bereich ab, um im zweiten Quartal wieder in den positiven Bereich auf +25% zu steigen. Aktuell ist er wieder auf 0% gesunken.
Auch Susanne Eickermann-Riepe (Foto) blickt angesichts der jüngsten Entwicklungen und bedingt durch die Hemmnisse bei der Wachstumsdynamik einzelner Länder nur verhalten in die Zukunft und rät gleichzeitig: „Die Vorbereitungen für ein herausforderndes Jahr 2026 sollten nicht unterschätzt werden.“
